En France, chaque copropriété doit être représentée par un syndic de copropriété. Ses missions principales sont : la gestion administrative et la gestion financière de résidences. Ce syndic est élu pour un ou trois ans par l’assemblée des copropriétaires. Il est donc nécessaire de nommer un syndic expert dans son domaine. SGL vous accompagne pour tout comprendre sur le syndic de copropriété et vous aider à choisir le syndic le plus adapté à vos attentes.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Un syndic de copropriété est une personne physique ou morale (généralement une entreprise spécialisée) chargée de gérer un immeuble en copropriété au nom et pour le compte des copropriétaires. Ses principales responsabilités consistent à assurer l’administration courante de l’immeuble, à veiller à sa conservation, à son entretien et à son bon fonctionnement et enfin à représenter légalement le syndicat de copropriété.
Le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires et peut être révoqué à tout moment par cette même assemblée. Ses missions et ses pouvoirs sont définis par la loi et par le contrat de syndic qui le lie au syndicat de copropriété.
Pourquoi passer par un syndic de copropriété ?
Faire appel à un syndic de copropriété est sans nul doute le meilleur choix en termes de sérénité et d’efficacité. Ses missions couvrent, en effet, de nombreux domaines (juridiques, techniques, comptables, etc.) et ses membres sont entièrement disponibles pour gérer l’ensemble des imprévus que peut rencontrer une résidence.
La gestion de copropriétés est de plus en plus complexe et les obligations légales du syndic se sont renforcées au fil des décrets et des lois. Le principal objectif de ces évolutions était d’apporter aux copropriétaires plus de transparence, mais également de meilleurs services.
Ainsi, hormis son caractère obligatoire pour tous les immeubles gérés sous le régime de la copropriété, le syndic est avant tout un médiateur et un organisateur. Il va donc veiller à ce que tous les occupants de l’immeuble appliquent le règlement établi et mettre en œuvre l’ensemble des décisions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Important
Au-delà de 3 ou 4 lots, le recours à un syndic de copropriété professionnel est fortement recommandé.
Les missions du syndic dans votre immeuble
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, c’est-à-dire de l’assemblée constituée par l’ensemble des propriétaires d’un lot dans une résidence. Le syndic est mandaté pour veiller à la bonne conservation et au maintien de la copropriété dans un bon état d’usage, notamment les parties communes et les équipements. Pour ce faire, le syndic est amené à gérer l’aspect financier et l’aspect administratif de la copropriété.
Son rôle implique donc de :
- Gérer les formalités administratives relatives à la vie courante de l’immeuble (liste des copropriétaires, fiches signalétiques, règlement de la copropriété, etc.).
- S’assurer que la copropriété reste en bon état d’usage ; le syndic doit envisager et gérer le bon déroulement de travaux si nécessaire et tenir un carnet d’entretien de l’immeuble.
- Être le représentant en justice de la copropriété.
- Définir un budget prévisionnel de la copropriété pour chaque exercice fiscal.
- Présenter les comptes du syndicat qui doivent être validés par les copropriétaires à chaque assemblée générale ; on dit que les copropriétaires donnent quitus.
- Ouvrir un compte en banque dont le titulaire est le syndicat de copropriété et qui servira pour toutes les dépenses et entrées d’argent relatives à la copropriété ; ce compte est obligatoire si l’immeuble compte 16 lots principaux ou plus.
- Mettre à jour annuellement les données financières de la copropriété auprès du RNC.
- Transmettre les décisions prises en AG à tous les copropriétaires.
- Gérer les archives.
- Convoquer et tenir les assemblées générales de copropriété ordinaires (1 fois par mois).
- Immatriculer la copropriété.
- Tenir la comptabilité.
- Se charger des comptes et des annexes de la copropriété.
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Le conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical de copropriété regroupe plusieurs copropriétaires désignés lors de l’assemblée générale. La mission est dans un premier temps d’ordre consultatif : le conseil donne son avis au syndic concernant les décisions relatives à la copropriété. Le conseil syndical est aussi porté par une réelle collaboration avec le syndic : préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale, validation ou invalidation des travaux à réaliser, etc.
Le conseil syndical est obligatoire dans une copropriété, sauf si l’assemblée générale des copropriétaires s’y oppose. Le conseil syndical est ainsi élu pour une durée de trois ans lors de l’assemblée générale, à la majorité des voix. Le règlement de la copropriété détermine les règles (nombre de membres et modalités de convocation aux réunions).
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Les différences entre le syndic de copropriété professionnel et le syndic de copropriété non professionnel
La gestion de votre immeuble peut être confiée à un syndic de copropriété professionnel ou non professionnel. Un syndic de copropriété professionnel est détenteur d’une carte de gestion immobilière et est généralement présenté sous la forme d’un cabinet immobilier. Un syndic non professionnel est un copropriétaire de l’immeuble qui propose ses services pour la gestion de la résidence de manière « bénévole ». Afin d’être nommé syndic de copropriété non professionnel, il est nécessaire d’avoir le temps de s’occuper de la gestion, d’être persévérant, d’agir dans l’intérêt commun et non pour son propre intérêt et d’avoir des connaissances juridiques et comptables pour mener à bien ces tâches.
Un syndic professionnel et un syndic non professionnel ont des points communs : ils sont élus par le syndicat des copropriétaires et sont soumis aux mêmes obligations de gestion administrative et financière.
Toutefois, des divergences existent. Dans un premier temps, d’un point de vue rémunération, le syndic professionnel est rémunéré par la perception d’honoraires. Le syndic non professionnel ne perçoit pas de rémunération : il se voit confier la gestion de manière bénévole. Dans un second temps, le syndic non professionnel n’est pas soumis aux mêmes obligations contractuelles de déclaration d’activité à la préfecture qu’un syndic professionnel. Il n’est également responsable devant un juge qu’en cas de faute grave.
Comment choisir le meilleur syndic ?
Pour choisir le meilleur syndic, il faut, en premier lieu, faire un choix entre syndic professionnel et syndic bénévole. Mandater un syndic professionnel est nécessaire dans le cadre de copropriétés de taille moyenne ou importante, dont les intérêts de chaque copropriétaire sont différents. Faire appel à un syndic professionnel est également à privilégier dans le cadre de relations conflictuelles préexistantes entre copropriétaires. Nommer un copropriétaire syndic bénévole est donc uniquement intéressant dans le cadre de petites copropriétés et dont la résidence est en très bon état, sans travaux importants nécessaires.
Si vous désirez faire appel aux services d’un syndic professionnel, il convient de choisir un syndic qui vous corresponde. Si vous portez plus d’intérêt à l’accompagnement proposé que le gestionnaire soit à votre écoute et à votre disposition, il convient de choisir un syndic de petite ou moyenne taille. Si vous désirez surtout une sécurité financière et un cabinet ayant des moyens techniques et matériels plus importants, nous vous conseillons de faire appel à un cabinet de taille plus grande. Ce choix sera à effectuer en fonction des besoins et des attentes de chaque copropriétaire et de la renommée des syndics.
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Les compétences de notre syndic de copropriété
Une gestion rigoureuse et transparente
- Un gestionnaire local dédié pour simplifier l’administration de votre immeuble.
- Des visites de votre immeuble régulières, avec compte-rendu diffusé à tous les copropriétaires.
- Le traitement des réclamations copropriétaires, pannes et incidents.
- Un espace client en ligne, afin de suivre en temps réel toutes les démarches.
La préservation de votre patrimoine
- L’administration, l’entretien des parties communes, l’amélioration et la mise en conformité réglementaire de votre immeuble.
- La réception des parties communes (si immeuble neuf) intégrant le suivi et réception des levées de réserves.
- La participation aux expertises (MRI, DO, judiciaire).
- Le suivi et la réception des travaux votés en AG avec rapport.
- Le conseil et la mise en œuvre des actions préventives de maintenance du patrimoine.
- Le suivi des conventions signées par le syndic de copropriété (fibre optique, convention EDF…).
La maîtrise de vos charges
- Une négociation au plus juste des devis avec les divers fournisseurs afin d’optimiser le montant et la répartition de vos charges de copropriété, en comparaison avec les charges moyennes d’immeubles similaires.
- La bonne application des contrats fournisseurs et le suivi des factures.
- Un état des charges transparent communiqué à tous les copropriétaires.
- La gestion comptable des budgets et le contrôle des bilans comptables.
Tout savoir sur les charges de copropriété
Le suivi juridique de votre copropriété et des contentieux
- La préparation et tenue des conseils syndicaux avec rédaction de rapports.
- La préparation et tenue des assemblées générales avec rédaction des convocations et des Procès Verbaux.
- Le gestionnaire dédié assurant le rôle de conciliateur afin de limiter les risques de contentieux.
- La gestion de vos assurances et sinistres (MRI, DO).
- La gestion des dossiers impayés copropriétaires et contentieux (litiges voisinage, résidence…).
Quel est le coût d’un syndic de copropriété ?
Déterminer le coût d’un syndic implique de prendre en compte de nombreux paramètres et notamment la taille de la copropriété et son emplacement géographique. Ce coût n’est pas à confondre avec les charges de copropriété. Il correspond, en effet, à ce qu’on appelle communément les honoraires syndic qui sont acquittés par les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Depuis 1986, ces honoraires sont librement négociés et présentés en toute transparence lors de l’assemblée générale avant l’élection du mandataire. Ainsi, ils font l’objet d’un décompte détaillé dans lequel sont clairement mentionnés :
- Le montant total des honoraires de gestion.
- La répartition exacte entre la gestion courante et les autres honoraires syndic.
En moyenne, le coût annuel par copropriétaire d’un syndic professionnel se situe entre 120 et 250 €. Cette moyenne correspond à environ 10 % du montant global des charges de copropriété d’un immeuble.
À ce forfait de base peuvent également s’ajouter des prestations hors forfait, telles que les coûts d’organisation d’une AG extraordinaire ou d’une réunion exceptionnelle avec le conseil syndical ou encore la création ou la modification du règlement intérieur de la copropriété.
10 %
La part moyenne des honoraires syndic sur le montant global des charges de copropriétés
Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ?
Qu’ils soient bénévoles, coopératifs ou professionnels, tous les modèles de gestion d’une copropriété sont soumis à des obligations légales. Parmi celles-ci se trouvent le devoir d’information, la gestion administrative, comptable et financière, la bonne tenue de l’immeuble et enfin la sécurité des habitants.
Le devoir d’information et de conseil du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété a, en effet, le devoir de conseil et d’information. Cela implique qu’il doit conseiller les copropriétaires, mais également les informer de toutes les données relatives au bon fonctionnement de la copropriété :
- Les nouveaux décrets qui règlementent les obligations du syndic.
- Les dégradations, infractions et tous les problèmes dont il a connaissance.
- Toutes les décisions concernant les travaux, prestataires et employés.
Depuis le 1er janvier 2022, le syndic est également dans l’obligation d’afficher et d’informer sur les informations de la déchetterie et les règles de tri sélectif.
À NOTER
Le devoir d’information et de conseil est important, car il peut engager la responsabilité civile du syndic en cas de mauvaise exécution.
L’obligation de sécurité du syndic de copropriété
Cette obligation impose au syndic d’installer certains équipements qui peuvent varier selon les copropriétés. Parmi-eux se trouvent :
- Des bloc-portes coupe feu, uniquement si la demande de permis de construire de l’immeuble a été déposée avant le 5 mars 1987 et que le plancher du logement se situant le plus haut se trouve au maximum à 28 mètres au-dessus du sol.
- Un extincteur pour 15 voitures positionné dans le parking. Si celui-ci dispose de plus de 3 niveaux, la mise en place de dispositifs d’extinction automatique est alors obligatoire.
- Un extincteur dans la cage d’escalier pour les immeubles dont la hauteur est supérieure à 50 mètres.
- Un ou deux extincteurs dans la chaufferie selon la source d’énergie utilisée.
Important
Si la sécurité des habitants est menacée, le syndic de copropriété a la possibilité d’entreprendre des travaux urgents sans avoir l’accord préalable des copropriétaires.
Questions réponses
Est-il obligatoire d’avoir un syndic ?
Il est nécessaire et obligatoire que chaque copropriété ait un syndic de copropriété. Cette obligation est pour toutes les copropriétés, indépendamment du nombre de logements et copropriétaires. Un syndic est indispensable pour la bonne gestion et le maintien en bon état d’usage de votre résidence.
Il est toutefois possible qu’une résidence connaisse une carence de syndic. Cette carence peut avoir lieu lors d’une dénonciation du mandat du syndic en place, lors de la fin d’un mandat ou à la livraison d’un immeuble. Dans les cas précédemment énoncés, la carence prend fin au cours de la prochaine assemblée générale de copropriétaires, où un syndic sera élu. Une carence de syndic peut également être liée à un désaccord lors de l’assemblée générale et une impossibilité de la part des copropriétaires d’élire à la majorité absolue un nouveau syndic. Dans ce cas précis, les copropriétaires sont convoqués en assemblée générale jusqu’à la nomination d’un syndic.
Comment devenir syndic ?
Pour devenir syndic d’une copropriété, il est nécessaire d’être désigné lors de l’assemblée générale de la copropriété. Le vote pour élire un syndic est à majorité absolue : plus de la moitié des suffrages sont nécessaires. Un syndic est nommé en règle générale pour 3 ans. Cette durée de mandat est ramenée à 1 an dans le cas où le syndic a participé à la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte, lui ou toute personne à qui il est lié (conjoint, employé, etc.).
Une reconduction tacite du mandat de gestion pour un syndic est impossible. Une réélection doit avoir lieu tous les trois ans ou tous les ans.
Comment obtenir la carte professionnelle de syndic ?
Pour être syndic professionnel, il est obligatoire de détenir une carte professionnelle de gestion immobilière, détenir une assurance responsabilité civile et avoir une garantie financière permettant de rembourser les fonds.
Pour obtenir la carte professionnelle, un particulier doit déposer un dossier auprès de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) à laquelle il est rattaché territorialement. Pour pouvoir exercer en tant que syndic, le dossier doit être fait pour demander la carte S. Le dossier doit notamment contenir les documents suivants :
- Attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle.
- Attestation de garantie financière.
- Attestation d’ouverture d’un compte dédié à l’activité exclusivement.
- Extrait de casier judiciaire.
Le demandeur doit également être en possession d’un diplôme lui permettant d’exercer la profession. Le demandeur doit être au minimum titulaire d’un Bac +3 en études juridiques, économiques ou commerciales, ou d’un diplôme RNCP, ou BTS Immobilier. Si le demandeur ne possède pas ces diplômes, il peut effectuer la demande s’il témoigne d’une expérience professionnelle de 3 ans ou plus rattachée à l’activité désirée et s’il est titulaire d’un baccalauréat. Si le demandeur ne possède aucun diplôme, il doit faire part de plus de 10 ans d’expérience en tant que non-cadre, 4 ans en tant que cadre, pour une activité rattachée à celle désirée.
Quel est le rôle du syndic dans la réalisation de travaux de copropriété ?
Le syndic de copropriété joue un rôle essentiel dans la réalisation de travaux au sein de la copropriété. Ses responsabilités incluent notamment :
- la préparation et l’organisation des travaux ; le syndic est chargé de préparer et d’organiser les travaux nécessaires à l’entretien, à la conservation ou à l’amélioration de l’immeuble.
- la réunion et l’information des copropriétaires ; il convoque une assemblée générale des copropriétaires pour présenter les projets de travaux et obtenir leur approbation.
- le suivi et la supervision des travaux ; une fois les travaux votés par l’assemblée générale, le syndic est chargé de superviser leur exécution.
- la gestion financière des travaux ; le syndic est responsable de la gestion financière des travaux.
- le suivi post-travaux ; une fois les travaux terminés, le syndic s’assure que toutes les obligations ont été respectées.
Tout savoir sur le rôle du syndic lors des travaux en copropriété
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